24 Ноя

Мой подвал, моя крыша…

Как изменить срок капитального ремонта многоквартирного жилого дома ?

Для определения необходимости проведения капитального ремонта или дальнейшей эксплуатации

требуется  проведение технического обследования и определения степени физического износа

фасадов, кровли, трубопроводов систем ХВС, ГВС, канализации, отопления.

Результатом технического обследования является технический отчёт, который подтвердит

или опровергнет необходимость проведения капитального или текущего ремонта.

Почему возникает вопрос о переносе срока капитального ремонта на более ранний?

Обычно мы слышим два вопроса:

“Наш дом включили в программу капремонта на 2025 год, но кровля (фасады,системы) требуют ремонта уже сегодня! Как перенести срок капитального ремонта на более ранний срок?”

“Нас включили в программу по ремонту кровли на 2017 год, но мы отремонтировали её за свой счёт в прошлом году! Как нам перенести срок на более поздний?”

Очередность проведения капитального ремонта определена в соответствии с Законодательством РФ по следующим параметрам:

  1. Физический износ конструктивных элементов дома или инженерного оборудования;
  2. Продолжительность эксплуатации (межремонтный срок);
  3. Аварийное состояние конструкций.

При фактическом обследовании домов выявляются новые дефекты строительных конструкций и инженерных систем, влияющие на их техническое состояние. Если дефектов достаточное количество и их совокупность может привести к аварийным ситуациям,то возможен перенос сроков капитального ремонта. Такой дом может быть включен в краткосрочную программу капитального ремонта на текущий год.

Основание для пересмотра сроков капремонта.

Основанием для пересмотра сроков является техническое обследование с обоснованием аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем. При выявлении аварийности отдельных элементов и на основании решения общего собрания собственников, дом может быть включен в краткосрочный план реализации региональной программы с пересмотром сроков на более ранние. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Таким образом, Жилищным кодексом предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний.

Какие виды услуг или работ финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт МКД  Ленинградской области?

Виды работ по капремонту МКД, финансируемые за счёт средств фондакапитального ремонта

За счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, финансируются следующие виды услуг или работ:

  1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, перечень которых установлен ч.1 ст.166 ЖК РФ:
  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасадов;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.
  1. Замена и (или) восстановление строительных конструкций МКД или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основанием для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.
  2. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).
  3. Ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
  4. Осуществление строительного контроля.
  5. Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Расчеты за выполненные работы по техническому обследованию (экспертизе) строительных конструкций и инженерных систем должны осуществляться за счёт фонда текущего ремонта, учтенного годовыми планами общего собрания собственников помещений.

Для выполнения работ по техническому обследованию, требуется наличие выданного саморегулируемой организациейсвидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

________________________________________

Состав технического обследования (строительной экспертизы) МКД.

Давайте определимся с целью обследования, ведь от этого зависит объём работ по техническому обследованию.

Цель 1 : Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания для капитального или текущего ремонта (Включение в план капитального ремонта для предоставления в Фонд-региональный оператор).

  • Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимыхприборов и инструментов.
  • Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
  • Составление ведомости дефектов для расчёта сметы на ремонт;
  • Расчёт физического и морального износа;
  • Выдача технического заключения с выводами о причинах появления дефектов и рекомендациями по их устранению.

Цель 2 : Проведение реконструкции,модернизации,перепланировки или

надстройки.

  • Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимыхприборов и инструментов.
  • Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
  • Оценка физического и морального износа;
  • Выполнение контрольных вскрытий (отшурфовка) по согласованной Программе
  • Отбор и лабораторные исследования образцов.
  • Составление заключения о техническом состоянии строительных конструкций с разработкой рекомендаций о дальнейшейбезаварийной эксплуатации здания и возможности реконструкции, модернизации, перепланировки или надстройки здания.
  • Выдача рекомендаций по усилению строительных конструкций для разработки проектно-сметной документации.

Цель 3 : Разработка проектно-сметной документации накапитальный ремонт и реконструкцию:

  • проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
  • составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке,функциональномупереназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорийи другим аналогичным работам;
  • технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции
  • разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, которыйразрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должноосуществляться владельцем.

________________________________________

3 шага для переноса срока капитального ремонта:

Обоснование необходимости капремонта выполняется через техническое обследование с оценкой физического износа:

Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, К1, ЭС), требующие капитального ремонта.

Шаг 2: Сделать техническое обследование с оценкой физического износа.

Шаг 3: Подать заявление и техническое заключение в Фонд-Региональный оператор на рассмотрение.

 

Вопросы и ответы:

Вопрос:

Ст. 44 ЖК: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятиерешений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Требуется ли прописывать в листе для голосования сроки ремонта, объем работ, стоимость материалов и т.д.?

Ответ:

Для накопления средства на капремонт указывать сроки, объёмы, материалы и т.д. не требуется. Достаточно указать, что создается накопительный фонд и стоимость с квадратного метра (или даже просто стоимость с квадратного метра).  Если планируется проведение капитального ремонта конкретных строительных конструкций (фасады, кровля) или систем (ЦО, ХВС, ГВС, К, ЭО), то кратко описывается предмет ремонта (например — ремонт кровли) и его стоимость, как общая, так и с квадратного метра, составленная на основании технического обследования и дефектной ведомости.

Вопрос:

Кто виноват, если во время ожидания капитального ремонта фасадов на машину упал кусок облицовки фасада?

Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления МКД с УК — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
  • путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД), — в соответствии со ст.164 ЖК РФ;

б) ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

  • путем членства собственников помещений в указанных организациях —  в соответствии  с разделами V и VI ЖК РФ;
  • путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержаниии ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.

Если физический износ общего имущества достиг уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и необеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц,государственного или муниципального имущества,собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранениювыявленных дефектов.

Степень виновности будет устанавливаться в суде. Таким образом, первостепенная ответственность лежит напредседателе или управляющем, но если были предприняты необходимые меры по устранению опасности, апострадавшая сторона нарушила правила парковки, поставив машину в неположенном месте, то возможно иноерешение.

 

Вопрос:

Как формируется программа капитального ремонта домов? Можно ли добиться включения нашего дома впрограмму капремонта на следующий год?

Ответ: Существует два программных документа, которые исполняет фонд капитального ремонта. Первый – это долгосрочнаяпрограмма капитального ремонта многоквартирных домов, рассчитанная до 2043 года, а второй – краткосрочная программа(план) на текущий год, т.е. на 2015. Первоначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на основе данных отуправляющие компаний,предоставляющих сведения о техническом состоянии домов. Поэтому, если Вы считаете, что именно в Вашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году, то необходимо обратиться в Вашу управляющую компаниюи получить соответствующее заключение специализированной организации.

Вопрос:

Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроков? Достаточно ли фотографий и описаниянеисправностей или нужна экспертиза?

Ответ:

Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.13) осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Согласно п.14, результаты осмотра общего имущества оформляются как акт осмотра, который является основанием для принятиясобственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общегоимущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиямобеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).

Физический износ конструкций,инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домовопределяется путём их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальнымиметодами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), “Положение по техническому обследованиюжилых зданий”, а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) “Правила оценкифизического износа жилых зданий” и применения соответствующих расчётных формул, таблиц или графиков, приведенных вданных документах. В соответствии с требованиями СП 31-01-2003 , при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.

Вывод:

Законом предусмотрена возможность ускорения срока капитального ремонта МКД с включением его в краткосрочную Программу капитального ремонта.

Рисунок1