10 Июл

Гатчина. А был ли мальчик…ой, будет ли апарт-отель ?

А был ли мальчик

«Тайна трех апарт-миллиардов: их и не было»

Остановлен проект строительства апарт-отеля за три миллиарда в Гатчине. В правительстве не доверяют тем, кто живёт у мамы, но снимает офисы в башнях и обещает доход до 38%. Да и Павел I бы не оценил: ради вида на его дворец слишком многие забыли, что высота тут историческая.

Государство в лице правительства Ленинградской области отреклось от самого грандиозного проекта современности — гостиницы в Гатчине, что подразумевалась как собрат московского отеля «Космос».

АПАРТ-ОБМАН

8.jpgСкриншот сайта проекта «Всё включено»

Госстройнадзор отказал в согласовании проектной декларациизастройщику, ООО «Капитал» (входит в холдинг E3 Group). Сумма заявленных инвестиций — три миллиарда рублей. Важным рекламным менеджером выступала глава администрации Гатчинского района Елена Любушкина, объявившая о старте идеи 8 июня.

Председатель ГСН Денис Горбунов подтвердил эту информацию 47news, заметив, что по сути компания обманула власть. «Первоначально речь шла о появлении в городе гостиницы на 1605 мест. Выглядело, как разумная задача для привлечения туристов. Но выяснилось, что это проект апарт-отеля, притом, собираются заключать договоры долевого участия по 214-ФЗ. Раз вы строите отель, у вас есть крупный инвестор, но зачем привлекаете деньги дольщиков? Соврать мне можно только раз и похоже, что это уже произошло», — был довольно эмоционален чиновник.

В неформальных разговорах коллеги Горбунова по ГСН добавляют, что их весьма смутил подход девелопера, который при обращении в официальные инстанции рассказывал о нехватке в Гатчине гостиницы, а на своём сайте рекламирует продажу апартаментов для жизни. Мы уже писали, что апарт-отель — это новый вид недвижимости для нашей страны. Жить в них можно, но без постоянной регистрации. Застройщику такая схема выгодна, поскольку не надо мучиться с оформлением земли под многоквартирные дома, к тому же обременять себя социальной инфраструктурой.

Власти Ленобласти наелись квартирным бумом во Всеволожском районе, так что логичен их страх перед домом, где поселятся тысяч пять человек и начнут требовать садики да школы. Тем более в рекламных проспектах проекта уже говорится об обеспеченности местности благами цивилизации за счёт государства. В Vk.com презентовать схему начали в сентябре 2017 года. В группу уже вступило полторы тысяч участников, но гатчинцев там только 25 человек, а пятая часть — из Вологды и Череповца. Заинтересовавшимся предлагают предварительно забронировать помещение, обещая, что за цену от 873 тысячи до 2,4 миллиона рублей покупатель получит не только евроотделку, но и мебель с техникой.

Особый упор делается именно на заключении договоров долевого участия. Однако, как подчеркнул собеседник 47news на Суворовском, 67, без проектной декларации продавать по 214-му закону помещения нельзя. Точнее, можно, но это будет незаконно. Штраф по 500 тысяч рублей за каждый такой договор, если сумма превысит три миллиона — статья, и уже не прессе.

В отделе продаж менеджер Е3 Group Лев дал понять, что в такие нюансы компания вникать не собирается. Он объяснил, что гостиничный комплекс будет разделён на две секции. Одна — классический отель на 300 номеров, а вторая — апарт-отель на 1300 номеров. «По факту это будет жилой дом», — признал он. На вопрос, не должно ли смущать, что по документам объект один, а по факту другой, посоветовал на этот счёт не переживать. «Скоро мы подадим на госрегистрацию первый договор долевого участия, потом, с сентября, начнём заключать со всеми. Средства будут переводится на счёт застройщика», — пообещал Лев, заметив, что подписи под проектной декларацией действительно нет.

ВЫСОТА АПАРТА

build2.jpgСхема границ территории объектов культурного наследия Гатчины

Пока единственный документ, на основании которого объявлены продажи — это разрешение на строительство, выданное тем же ГСН в мае 2018 года. Но к нему есть значительные вопросы.

Если внимательно присмотреться к карте местности, на которой собираются возводить отель, можно заметить, что он находится в шестистах метрах от Гатчинского дворца. В соответствии как с действующим, так и с прошлым вариантом генерального плана города Гатчины, участок находится в зоне регулирования застройки-4 (ЗРЗ-4). На него распространяется ограничение по высоте — 4 этажа или 15 метров, в то время как отель возвысится на 12 этажей. Всё же Гатчинский дворец был долгое время резиденцией будущего императора Павла I.

Павел Первый бы рассердился, но E3 Group привлекает покупателей в том числе фотографиями, из которых ясно, что из будущих квартир будет виден его любимый плац. Сейчас это позволяет сделать градплан земельного участка (ГПЗУ), который в мае 2017 года администрация Гатчинского района направила в комитет по архитектуре и градостроительству ЛО (КАГ) с фразой «соответствует документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, нормативам градостроительного проектирования».

Только вот эта фраза больше напоминает прелюдию к процессуальному делу, поскольку в ГПЗУ должно быть прописано то самое ограничение по высоте, о котором идёт речь в генплане, но вместо цифр там стоит прочерк.В администрации, признавая основную бумагу, совершенно не заметили, что в историческом центре города собираются возводить махину, перечёркивающую все небесные линии.

По какой причине в КАГ не стали перепроверять соответствие ГПЗУ генплану, остаётся только догадываться. Лучше будем думать, что в связи с загруженностью. Так или иначе, в июне 2017 года КАГ утвердил ГПЗУ, вернул по цепочке в администрацию, та — застройщику, который получил право на прохождение проектирования и получение разрешения на строительство. В ГСН и вовсе не обязаны проверять соответствие проектной документации действующим нормам.

На пути им всем встретился комитет по культуре. В правительстве региона настаивают, что если администрация района с кем-то согласовывала отклонение от параметров, то именно с этим ведомством. Пресс-секретарь администрации Гатчинского района Мария пообещала уточнить, ради чего руководство района пошло на нарушение закона, но пропала.

Председатель комитета по культуре Евгений Чайковский также уклонился от объяснений. За него мы вспомним нюансик. Когда прошлой осенью в микрорайоне Аэродром, что подальше от дворца, ради дольщиков пытались повысить этажность застройщик до девяти, комитет по культуре до последнего упирался.

Главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев по запросу 47news перепроверил документацию, о которой идёт речь, и подтвердил обоснованность наших подозрений. «В градплане участка должно быть прописано ограничение по высоте, но в данном случае этого сделано не было. Конкретно по цифрам не сориентирую, четыре или шесть этажей, но в том месте строить 12 этажей точно нельзя. Из этого вывода следует одно: нужно отменять всю цепочку, в том числе разрешение на строительство«, — сказал он.

Собеседники 47news в правительственных кругах заметили, что «такие примитивные схемы обычно проворачиваются в надежде, что никто не обратит внимание».

Узнать, как собираются дальше действовать, в Е3 не удалось. Управляющий партнёр Е3 Станислав Романюк не ответил на сотовый и зачем-то поменял своё имя в социальных сетях после предыдущего общения с журналистами. По городскому в фирме сообщили, что «все пресс-секретари заняты», но обещали перезвонить. Надеемся, не сжиганием документации.

АПАРТ В ПАССИВАХ

4.jpgСкриншот сайта Е3 Group

В проектной декларации, которую отказался подписать Денис Горбунов, сказано, что ООО «Капитал» возьмёт в долг у компании «Е3 инвестмент» 16,5 миллионов. Мы уже рассказывали, что руководит и владеет ООО «Капитал» 29-летний Станислав Романюк. Человек, заявляющий о трёхмиллиардных вложениях, не имеет собственной квартиры и прописан то у одного, то у другого коллеги.

Тренд продавать то, чего нет у самого, характерен в целом для компании, ведь руководитель и владелец холдинга Е3 38-летний Игорь Петров прописан у мамы в 44 метрах, а дочь и гражданская жена ютится с двумя детьми и своей мамой в 65 метрах на окраине Петербурга.

Собеседники 47news в строительных кругах утверждают, что мозговым центром Е3 всё же стоит считать Романюка. В недавнем прошлом его помнят как талантливого продажника О2 Development, которого, кстати, попросили на выход. Показатели компании «Капитал» пока что плачевны. Судя по отчётности за 2016 год, пассивы составляют 972 тысячи рублей, причём, 900 тысяч из них – заёмные средства.

На сайте Е3 Group сказано, что деятельность фирмы сводится к принципу краудинвестинга. Средства частных инвесторов, то есть граждан, аккумулируются в фонде, а затем направляются на финансирование крупных инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Грубо говоря, масса незнакомых людей скидывается на покупку, например, строящихся квартир, которые после сдачи в эксплуатацию значительно подрастут в цене.

Причём указанная доходность обещается вплоть до 38%, а сохранность средств гарантируется ссылкой на законы РФ. Однако на сайте нет даже упоминаний о том, что Центробанк выдавал лицензию на финансовую деятельность, следовательно, на то, что государство в случае краха поможет. Зато есть постоянные отсылки на необходимость поверить в то, что клиента не обманут.

Заметим, что прокуратура РФ обязана отслеживать аналогичные обещания и интересоваться бизнесменами, гарантирующими процент по вкладу больше среднестатистического банковского.

Достаточно взглянуть на официальные данные ЕГРЮЛ, чтобы увидеть отсутствие необходимости лицензии. Все компании, входящие в Е3, даже не пытались зарегистрироваться в качестве финансовых. Конечно, специальная терминология, используемая в презентациях, создаёт впечатление, что перед нами – крупная структура, похожая на банк, где работают сотни людей.

Однако все фирмы числятся микроорганизациями, то есть в них работает от трёх до десяти человек, которые легко могут уместиться в одном офисе торгового центра Leader Tower на площади Конституции. Хуже того, последняя опубликованная информация говорит либо об их убыточности, либо о том, что они не могут расцениваться в качестве игроков.

Зачем-то понадобилось регистрировать сразу две фирмы с названием «Е3 инвестмент». Прибыль той, что является агентством недвижимости, составила в 2016 году 897 тысяч рублей. В пассивах значится 292,2 миллиона рублей, однако из них заёмные средства составляют 281 миллион рублей. Другое «Е3 инвестмент», с тем же адресом, но видом деятельности «покупка и продажа недвижимости» заработало за тот же год 2 тысячи рублей. Пассивов накопило на 11,2 миллиона рублей, почти всё – краткосрочные и долгосрочные займы.

Агентство недвижимости «Е3 недвижимость» поработало в убыток на 2,2 миллиона рублей, в пассивах значится 490 тысяч рублей. Единственная фирма, специализирующаяся на деньгах, а не метрах — это «Е3 финанс». Оно занимается предоставлением займов, но, видимо, в 2016 году делало это без успехов, потому что осталось в минусе на 42 тысячи рублей, аккумулировав в запасе лишь 163 тысячи рублей. Есть ещё «Е3 лайф», зарегистрирован он как благотворительный фонд по финансовой взаимопомощи.

Впрочем, без изучения специальных данных рядовой вкладчик вряд ли догадается о столь скромных материальных успехах фирмы. Хотя бы потому, что обилие сайтов и вкладок создаёт впечатление солидной конторы. Тем более в контактах указано наличие офисов в Москве, в «Башне Федерации», в Екатеринбурге в БЦ «Президент». Но когда пытаешься нажать важные кнопки, где подразумевается наличие ответа на вопрос, на какой срок рассчитана программа, оказывается, что ничего не работает.

В рубрике «Награды» вывешены семь десятков сертификатов и благодарственных писем. Вряд ли кто-то не любопытный будет нажимать каждую и выяснит, что в основном это сертификаты об участии в выставках, то есть к достижениям не имеют отношения. Точно так же не смутит обычного человека постоянное мелькание сотрудников холдинга в статьях о недвижимости. Правда, в основном говорят они банальности, вроде того, что в кризис квартиры продаются хуже, а не в кризис – лучше.

А ТЕПЕРЬ — АПАРТ В АКТИВАХ

9.jpgСкриншот сайта Е3 Group

Для того, чтобы люди поверили в заявленный высокий уровень проекта, необходима успешная история. С этим, прямо скажем, у Е3 — беда, но это обнаруживается только если поглубже вникнуть в поисковик.

Итак, самым первым собственным строительным объектом у Е3 был ЖК «Новое время» в Свердлова Всеволожского района. На Станислава Романюка было даже записано ООО «Свердлово», но во всех рекламных буклетах в качестве застройщика использовалось название E3 Development. Председателем ЖСК «Е3 Свердлова-1» был тот самый Игорь Петров. Офис тогда у них был в пафосной Парадной,3, а в презентациях подчёркнуто, что компания существует с 2005 года, хоть и дополнено, что в современном виде существует с 2014 года. Маленькая деталь: в 2005 году Станислав Романюк как раз закончил школу. Девятиэтажный дом отчего-то не пошёл, и в 2015 году было объявлено о заморозке проекта.

Следующий шаг нынче стоит признать любопытным. В архиве интернета можно найти много упоминаний рекламного характера, где E3 Group позиционирует себя то как застройщика, то как продавца ЖК «Невское наследие» в том же Свердлова. По чистому совпадению недавно мы как раз писали о судьбе этого ЖК. Теперь он называется «НеваДа», до сих пор не достроен, но за это ответственны другие люди.

В 2016 году компания пыталась возродить давно забытые в России жилищные кооперативы, открыв программу «Вам ключи», причём объявив её федеральной. По задумке, покупателям рекламировали квартиры под 2-6% годовых. По идее, гражданам предлагалось платить вступительные и членские взносы, а также вносить в рассрочку деньги за квартиру. Недвижимость до этого времени оформлялась на созданный «Жилищный кооператив №1». С учётом того, что на эту тему Станислав Романюк дал много интервью, а сайт не функционирует, дело не пошло.

Когда журналист 47news ещё раз позвонил в Е3 под видом клиента и спросил, где можно ознакомиться с лицензией Центробанка на финансовую деятельность, там ответили, что таковая не требуется. Зато рассказали о некой страховке на 200 миллионов, которая убережёт клиентов компании от возможного банкротства. Вдобавок успокоили наличием активов на один миллиард рублей, которые представлены в виде квартир и участков, и находятся в собственности фирмы. Какие — говорить отказались, предложив посмотреть на сайте.

Помимо прочего, там есть упоминание клубного апарт-комплекса «Чайковский» рядом со стадионом «Химик» в городе Сланцы. Если прочесть эту фразу вслух, становится смешно, к тому же, в администрации района нам добавили, что речь идёт о бывшей общеобразовательной школе. Её выкупил инвестор, не имеющий отношения к Е3, и пока она в полуразрушенном состоянии.

Так что для появления гостиницы в Гатчине осталось найти всего 1605 человек, готовых отдать по 1,8 миллиона рублей компании, которая не гарантирует их сохранность, не имеет толкового опыта в девелоперском деле и у которой вот-вот отберут разрешение на строительство. Это и будут три миллиарда инвестиций, изначально заявленных Еленой Любушкиной.

Вот такая апарт-картина.

Юлия Гильмшина

http://47news.ru